Hi，各位，我是Lyan律，今天來談一件Lyan律主辦過的案件，先簡要敘述案情如下：
｛甲於102年時曾以新台幣近900萬元，向乙購買坐落於新北市的A建物及B土地，甲嗣於三年後將前開A建物及B土地準備出售給丙，詎料，丙於買賣行前工作準備，就A建物及B土地進行「面積丈量」後，發現，A建物之測量面積與A建物登記謄本上之面積不符，丙請地政士告知該管地政機關，並經地政機關測量後，乃以公函更正A建物原登記之面積，使得A建物之面積短少近17平方公尺。丙進而解除與甲之買賣契約，試問這時候甲應得向誰求償??｝
註：以下所涉及經手案件之判決，僅提供內容，並不提供字號。
一、甲應該要先向誰-向前手乙還是地政機關請求陪償?
關於這個問題，於司法實務上有不同看法，所以還沒有一致之見解，實際上，甲是先向地政機關依《土地法》第68條第1項及《國家賠償法》第2條第2項請求國家賠償甲因「地政機關測量A建物面積短少致有溢付A建物及B土地買賣價金之損害」，這邊說明一下，甲是認為當初向乙購買A建物及B土地時，依社會通念及買賣習慣，A建物及B土地之價金是沒有分開計算的，亦即整筆不動產之買賣價金是以XX萬元/平方公尺(或坪)來算，故計算損害時，應「以短少的面積除以總面積」X「向前手乙給付的買賣價金」來計算因地政機關測量錯誤所致的「溢付價金損害額」，另外加上甲原本已有計畫出售A建物及B土地，而與丙簽約後預期可得出售之「差額利益損失」(即所民法第216條所規定之所失利益」。
(一)一審受訴法院並未指摘甲逕向地政機關求償之作法，但僅部分肯認甲關於上開損害之計算方式
1.不贊同甲關於溢付價金損害之計算方式
法院認為，地政機關就測量錯誤應有疏未注意之情形，所以應依國家賠償法第2條第2項及土地法第68條第1項負國家賠償責任，但是法院認為地政機關測量錯誤的地方是「A建物的面積」，並不包含「B土地的面積」，所以應該僅能就A建物面積短少所造成甲向前手購買不動產時之溢付價金部分請求損害，那法院如何操作呢???
→法院是調出甲乙當初辦理A建物及B土地所有權移轉登記時之「公契」，因為上面有分列A建物及B土地之買賣價金數額，雖然「私契」上未分列，但依私契的約定可知，近900萬的買賣價金自當包括A建物及B土地之買賣價金，所以法院：
(1)將「公契」上的「A建物買賣價金」除以「A建物及B土地加總之買賣價金」，計算得出A建物占整筆不動產的比例約為9%。
(2)再以9%乘上「私契」上約定之「整筆不動產買賣總價即近900萬元」，得出甲實際買受「A建物之買賣價格(900萬*9%約為81萬元)」。
(3)再將81萬元除以A建物面積，得出甲買受A建物面積「每平方公尺之買賣價金」，並以此乘上「因地政機關測量A建物錯誤之面積」，得出「甲買受A建物因短少面積所致之損害金額」。
2.贊同甲關於所失利益損害之計算方式
(1)所謂的所失利益是指甚麼，《民法》第216條規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益」，法院認為甲因出售A建物及B土地已與丙簽訂買賣契約(符合已訂計畫)，且依契約將預期可獲得轉手不動產之差額利益，但嗣因地政機關測量錯誤致丙與甲解除契約，故甲應可以就差額利益向地政機關請求。
(2)上面的看法其實解釋上是有違反《土地法》第68條第2項規定：「(第1項)因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。(第2項)前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」，關於《土地法》第68條第2項，司法實務曾解釋過「按因登記錯誤、遺漏、或虛偽致受損害，由該地政機關負損害賠償之範圍，以不得超過受損害時之價值為限，對於受害人依通常情形原可預期之利益之喪失則不得請求賠償，此觀土地法第六十八條第二項規定自明。」。
但受訴法院認為在本案前面的司法實務見解所指情形不同，本案依「民法第216條及司法實務的反面解釋可知，依已定之計畫可得預期之利益，尚非不得請求」。其實Lyan律覺得這個判決所講的理由，根本邏輯不通，以法律解釋的觀點來看，也沒有反面解釋的空間。
(二)二審法院的看法：結論是甲應該先向前手乙起訴請求損害賠償
1、二審法院所認為的「損害」概念
二審法院在此參酌了最高法院99年度台上字第2213號判決、及最高法院103年度台上字第1976號判決意旨認為：「基於『有損害斯有賠償』之原理，應以請求人實際所受之損害為準，所謂損害乃指財產法益或其他法益所受之不利益。苟請求人因地政機關之登記錯誤所受之損害，得自他人處獲得財產權之填補時，即應將該項得以填補之財產權扣除，以計算其實際所受之損害。蓋地政機關依上開規定賠償後，並無法再向他人求償，自不能置請求人得自他人取得填補之財產權於不顧，而據以認定請求人實際所受損害之數額，轉使該原應負償還之他人得以免責，而有失其平，並有違土地法第68條規定重在賠償受害人所受之損害，而非在使應對受害人負償還責任之人得以免責之本旨。」，基於這樣的看法，二審法院認為縱使地政機關更正房屋登記面積，甲仍得使用收益處分該A房屋，故實際上並未受有損害〔法白壹〕。換言之，甲身為A房屋之所有權人所擁有的「使用、收益、處分」之權利皆未受有影響，並無損害發生。所以向地政機關請求國家賠償，因不符受有損害的要件而敗訴。但其實，Lyan律認為，真正關鍵的問題，是二審法院所引用的最高法院兩個判決所涉及到的問題，這兩個判決都指出「因為地政機關於賠償因登記受有損害的被害人後，法律並未規定地政機關得再向第三人求償，所以如果被害人得向地政機關以外的第三人求償，自應該扣除得向第三人求償的債權數額，如果被害人對第三人於法律上應有債權得請求損害賠償，卻根本未向第三人求償，則應認為被害人根本未受有損害，自不得向地政機關請求國家賠償。」
針對上面這個問題，Lyan律再另外開一段說明，詳見下述哦!!!!
Lyan律法白給你聽：
法白﹝壹﹞、看了二審法院的看法，各位一定想說那怎樣才叫做法律上的損害呢?其實損害的概念在實務認定上尚在發展當中，簡單而言可分為「財產上損害」及「非財產上損害」，此篇文章談的是財產上損害，指的是得以金錢加以計算之損害。一般而言，房屋構成財產上損害的情形，例如房屋遭毀損而喪失使用可能性，已經侵害「使用利益」，如因此實際另為尋找租賃處，而實際支出租金，自屬受有損害。但近來最高法院107年度台上字第402號判決則認為，縱使被害人於房屋毀損後，未實際支出租金(例如借住親友家或有其他房子可住)，但此本應支出而未支出之房屋使用對價，係因被害人以其可支配其他居住處所之使用利益換得，自不能嘉惠於加害人，所以亦認此時被害人已受有損害。
2、二審法院認為依《土地法》第68條第2項規定可知，損害賠償之範圍不包含所失利益
《土地法》第68條第2項規定：「前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」，此規定之解釋，司法實務(指最高法院)及學說多認為是限定「所受損害」，而不包含「所失利益」。前面Lyan律也提到過，一審法院所稱的反面解釋可以得出《土地法》第68條第2項所規定的損害包含所失利益，其實是不太正確的。
(三)Lyan律的說明
1、前面二審所引用的最高法院99年度台上字第2213號判決及最高法院103年度台上字第1976號判決，涉及到的關鍵問題其實是：「損害的責任是否具補充性的問題」?
以最高法院103年度台上字第1976號判決來說，此判決提到：「基於『有損害斯有賠償』之原理，應以請求人實際所受之損害為準，所謂損害乃指財產法益或其他法益所受之不利益。苟請求人因地政機關之登記錯誤所受之損害，得自他人處獲得財產權之填補時，即應將該項得以填補之財產權扣除，以計算其實際所受之損害。蓋地政機關依上開規定賠償後，並無法再向他人求償，自不能置請求人得自他人取得填補之財產權於不顧，而據以認定請求人實際所受損害之數額，轉使該原應負償還之他人得以免責，而有失其平，並有違土地法第六十八條規定重在賠償受害人所受之損害，而非在使應對受害人負償還責任之人得以免責之本旨。」，這個判決的關鍵在於：「苟請求人因地政機關之登記錯誤所受之損害，得自他人處獲得財產權之填補時，即應將該項得以填補之財產權扣除，以計算其實際所受之損害。」，白話的意思是說如果被害人在法律上有權利向地政機關以外的第三人獲得財產上的損害填補，則應該扣除，使得向地政機關請求損害賠償。所以，如果被害人得向「第三人請求損害賠償」，卻未為之，則此時應認「並無發生損害」。
所以在本案來講，甲因為與前手乙訂有不動產買賣契約，所以當發現A房屋有面積短少之瑕疵時，自應依契約或民法相關規定，向乙請求損害賠償，不足部分，始得向地政機關求償。也因此，其實這才是甲逕向地政機關依《土地法》及《國家賠償法》求償敗訴的理由。所以各位別以為法官適用法律不會發生錯誤，向前面講的二審法院法官參考最高法院的見解，似乎是一知半解的來適用，判決書的理由寫得讓人摸不著頭緒，需要分析其法律見解形成的來源及依據，方能知道。
司法實務這樣的看法，學理上是認為「將地政機關依照《土地法》第68條第1項所負有的國家賠償責任認定僅具有『補充性』」，但這樣的看法，學理上是有不同意見的，有認為《土地法》未如《民法》第186條第1項但書明文規定「公務員賠償責任的補充性」或者說《土地法》第68條根本未有這樣的要件，自不得以此限制被害人基於同一的「受害事實」自由選擇得向前手或地政機關請求損害賠償之權利。
2、Lyan律的看法
其實，Lyan律認為最高法院認為地政機關的登記賠償責任具「補充性」的看法是有疑問的，因為：
(1)從我國不動產登記制度來看，是結合了德國的權利登記制及澳洲的托倫斯登記制度，因此，我國仿照澳洲設有登記儲金制度(參《土地法》第70條規定)，所以是具有類似「責任保險」的概念，所以最高法院認為地政機關因為於賠償後無法再向其他人求償，而有特別保護必要的理由，應不成立。
(2)《土地法》第68條並未設有此項限制，此觀其未有如《民法》第186條第2項規定：「(第1項)公務員因故意違背對於第三人應執行之職務，致第三人受損害者，負賠償責任。其因過失者，以被害人不能依他項方法受賠償時為限，負其責任。(第2項)前項情形，如被害人得依法律上之救濟方法，除去其損害，而因故意或過失不為之者，公務員不負賠償責任。」
二、甲於向前手乙請求以當初購買整筆不動產價格計算短少面積(平方公尺/元)所致的損害，請求賠償的訴訟勝訴，卻因強制執行未果而未能填補損害，就剩餘債權未滿足部分，再次向地政機關求償
如前述，甲向前手乙提起訴訟求償，法院亦判決前手乙應負賠償責任，但於強制執行階段，卻因前手乙僅有部分財產可供執行，僅少部分滿足甲因A房屋面積短少所致之損害，甲乃再次向地政機關提起損害賠償之訴，而甲請求計算損害的方式，如同前面所講，是依社會通念及買賣習慣，以整筆不動產之買賣價金是以XX萬元/平方公尺(或坪)來算，故計算損害時，應「以短少的面積除以總面積」X「向前手乙給付的買賣價金」來計算因地政機關測量錯誤所致的「溢付價金損害額」。
對此，一審法院認為：「本件原告(即甲)所受損失，既為信賴房屋登記面積所溢付之價款，自應以房屋登記面積錯誤增加之比例，計算其溢付之價款數額，毋庸先扣除土地價值。故原告主張以短少面積除以原登記總面積所得商數，再乘以原總價 金計算其溢付之價款，並扣除強制執行程序中已獲清償之 數額計算其實際損失，應屬可採。」，並判決甲勝訴，各位是否認為一審法院這樣的判決正確?? 雖然交易習慣常是把土地跟房屋談一個價格來做交易，但是在理論或實際執行上，是可以把土地跟房屋的價格拆分的，而這涉及到不動產估價的理論論述，待Lyan律講給各位聽：(以下論述因是代理地政機關進行訴訟，是以站在對地政機關有利的角度論述，請注意這點)
(一)Lyan律於上訴第二審法院時指出：「因地政機關測量A房屋面積錯誤是自建物第一次測量時即已存在，經數十年後，自甲買受A房屋時，因前手乙未依契約約定之房屋面積範圍交付，甲未實際確認系爭房地面積範圍即為受領，應認為是甲發生溢付價金損害的『最近原因』，所以應認為地政機關的測量、登記錯誤行為與甲溢付價金損害間，不具相當因果關係(責任成立之相當因果關係)。」，這樣的理由在於，地政機關測繪、登記之前行為、與甲乙買賣之後行為，其條件因素或原因及結果，相隔數十年，市場等客觀環境差異甚大，且甲因此對其前手乙尚有債務不履行及物之瑕疵擔保之權利主張，故根本上難以認為地政機關系爭測繪、登記錯誤行為與肇致甲溢付價金損害，兩者間具有責任成立之相當因果關係存在。
(二)縱然(假設)認為前述所指的責任成立之相當因果關係成立，但是在責任範圍之相當因果關係上，地政機關僅是對A房屋的面積測繪、登記錯誤，並未及於B土地之面積，所以甲聲稱不動產溢付價金損害中之土地價金部分，顯然與地政機關之面積測繪、登記錯誤不具責任成立之相當因果關係，而這樣的論述，更可根據不動產估價理論闡明：
1、因房地價格實際上得透過不動產估價方法予以拆分(可參《不動產估價技術規則》第98條至第106條規定。
2、不動產市場交易常情，雖為求降低交易成本及便捷，以房屋登記坪數作計算總價之方法，惟此實則與房地結合所形成之總價，通常係來自於土地之貢獻之經驗不同，蓋因土地具有不可移動性、永續性、積載力、滋養力及供給力等特性，位於城市土地通常伴隨社會環境發展而增值，反觀房屋本身之價格則會隨著時間折舊。
3、我國地政機關於評定公告現值時之地價調查估計作業，於以買賣實例估計土地正常單價時，即係以「全部房地可出售總價減去全棟建物現值、裝潢、設備及庭園設施等費用、買賣正常利潤」(見《地價調查估計規則》第14條第1項第3款)。此即房地價格拆分理論上之「土地貢獻說」，此亦符合一般對不動產價格形成之認知，既然房地價格之拆分既於理論及實際上均可行，尤其本件A房屋是舊式公寓，房屋折舊高，而基地持分坪數大，在法律上於損害範圍之計算上即不得不予以分別論計。
4、一審判決將「A房屋面積短少之損害」認定係「全部整筆不動產溢付價金之損害」，有所違誤，為什麼?
因為全部整筆不動產價金之多寡，其實涉及到了甲乙對A房屋及B土地買賣價值之主客觀因素評估，再者，地政機關測繪面積、登記錯誤是自建物第一次測量時即存在，經數十年，系爭A房屋及B土地已轉手數次，價格也隨買賣雙方，市場景氣及其所處區位發展等因素而不斷上升，始有今日甲所主張其受到每坪或平方公尺有XX萬元之損害，面積固然係構成價格之基本因素之一，惟影響不動產價值之因素甚多，以不動產估價理論而言，不動產(土地)價格影響因素有三：1、ㄧ般因素：又可分為自然、社會、經濟及政治因素；2、區域因素：依照不動產之土地使用分區，其評估之項目又有所不同，如住宅區與商業區衡量之項目即有差別，舉例而言，如住宅區無須考量商業設施或業務設施種類、規模、聚集程度等狀態，商業區則無須考量眺望、景觀等自然環境之良否；3、個別因素：又可分為宗地條件：如宗地面積、寬度、深度等、街道條件、接近條件、環境條件、行政條件等，故綜合上開客觀因素評估，並兼以合理之主觀判斷，方能得出趨近受評估不動產之真實價值。買賣雙方所議定之不動產房地交易價格縱未經不動產估價為客觀評估，惟亦會受到前揭所指各因素之優劣所影響。如係房地共同估價者，由於建物各樓層因高度不同，其可及性、寧適性、視野景觀及避難時效之效果亦隨之不同，致各樓層之價格有所差別。
(三)上訴審法院是否有採納Lyan律的看法呢?
1、有關相當因果關係的部分，上訴審法院是不採納的(其實這是預想得到的)
2、但有關損害的計算應把房地價格拆分的部分，上訴審法院指出：「地政機關係就系爭房屋面積登記錯誤，致甲受有溢付買賣價金之損害，就系爭房屋坐落基地之登記並無錯誤，故上訴人就被上訴人所信賴之系爭房屋登記面積減少部分予以賠償，即足以填補其損害。」，所以這部分就採納了，採納的結果也使地政機關應該賠償的金額大幅降低，你問我從多少降到多少?? 大概是從可以上訴第三審的門檻的賠償金額降到一個上班族的月薪了~~~~
以上，跟各位分享這個實際案例，當然這主要是站在地政機關的角度來替地政機關爭取利益，但是如換作替甲爭取利益的話，當然會有不同面向的論述，這也是律師工作的日常~~~
109.2.1Lyan律筆
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法律X地政 (6)
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