Hi，大家，我是Lyan律，又來到【法律X地政】，今天想跟各位談談有關地價稅稅基量化，也就不動產(土地)估價的概念。
有鑑於最近拳廉老闆很混怒他要繳很多地價稅，所以來澄清地價稅的估價，並給淋董事長瞭解一下。
一、地價稅怎麼來的?
其實我國土地稅包含土地增值稅、地價稅、房地交易所得稅等。有關土地增值稅及地價稅的稅基估價作業，其實他的前期程序是共通的，談這個程序之前，我先介紹一下我國土地制度背後的精神：
(一)孫中山先生的土地政策理念-平均地權理論
地政背景出身的Lyan律，在大一的時候就被這個國父參考外國所創的理論荼毒(誤XD)，其實這個是跟孫中山先生的「民生主義」緊密連結的!!因為平均地權的概念是因為孫中山先生認為要落實國外先哲所謂的分配正義，即實踐人民的經濟地位平等，其首重者就是要解決「土地的分配不均」。但各位不要誤會，所謂的平均地權並不是指說要讓土地平均分配給所有人民，而是指抽象的一種公平與均衡，但如何公平和均衡呢? 為實踐平均地權所派生的有四大理念(也可說是四大支柱拉)-即規定地價、照價徵稅、照價收買及漲價歸公。以下我們分別簡單說明給各位瞭解：
1.規定地價及照價徵稅：這個其實就是本次文章想跟各位談的，這邊先簡單講，下面再詳述給各位聽，孫中山先生認為人民的私有土地，經過政府機關以規定地價程序，估計出個別宗地的地「價」(原始價值=地租)(國家會公告，叫公告地價)，孫中山先生認為這個原始價值不是因為個人勞力，而是因為社會經濟發展的貢獻而來，依理要歸公，所以國家會跟你課徵「地價稅」；原始價值之後會因「個人勞力」及「社會經濟發展」而上漲，個人勞力的部分稱為「改良價值」，這個部分就應該歸私，所以可以在繳稅的時候予以扣除(時機點是國家跟你就土地未來價值部分課稅的時候)，社會經濟發展的部分稱為「未來價值」，這個部分也不是因為個人勞力而來，所以也要歸功，國家會在人民移轉土地所有權的時候跟你課徵「土地增值稅」(這邊當然會有土地交易所得稅，但先跳過)。
Lyan律搖地政：這邊跟各位補充一下理論：本來孫中山先生認為一塊土地在最初沒有地價，被國家估價後(規定地價)，這個最初被估價出來的地「價」是不變的(永以為定)，但是為了讓人民信服(怕你不相信政府估的「價」)，這個規定地價只是一個範圍數值參考，人民參考後要自行申報地價，國家才會依這個人民申報的「價」來課徵地價稅(同樣的說明適用土地增值稅哦)。所以結合上面的說明可知道，一塊土地最初原始價值(地租)是由國家與人民共同參與所探求出來的，但因為人民不是透過勞動來形塑一塊土地最初的原始價值，而是因為抽象的社會發展而來，所以人民享受這個地租的代價就是國家向你課地價稅，所以地價稅又稱持有稅。
2.照價收買：上面Lyan律有談到「申報地價」，孫中山先生為了怕人民低報地價而獲得地價稅少繳的利益，國家對於低報地價的人民，可以透過依照人民所申報的「價」來強制向人民購買，透過這樣的手段來使地價合理公平。另外，照價收買還用來對抗那些擁有土地卻不利用的人民(買人民不用的空地、建地及農地，因為土地是重要的經濟財不能被少數人把持)。
3.漲價歸公：前面有提到的土地所有權人申報地價後，以後的土地漲價因為是透過「社會經濟發展」而來，這個部分要歸公，所以會在你移轉土地所有權的時候課徵土地增值稅。這就是漲價歸公的意義。
以上是純粹理論的部分，接下來我們看看現行法規如何規定以及實務如何運作吧!
(二)規定地價的程序
1.其實大家應該可以很容易想到孫中山先生的地價永以為定理論實際是不可行的，所以我國法規是規定一塊土地在經國家規定地價後，一個週期就要「重新規定地價」，那規定地價或重新規定地價的程序，依照《平均地權條例(下面簡稱平權條例，手好痠XD)》第15條規定：
(1)分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。(2)依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議。(3)計算宗地單位地價。(4)公告及申報地價，其期限為三十日。(5)編造地價冊及總歸戶冊。
上面(1)-(3)，實際執行地價估計的主管機關在《地價調查估計》第3條規定得更詳細：
(1)蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。(2)調查買賣或收益實例、繪製地價區段草圖及調查有關影響區段地價之因素。(3)估計實例土地正常單價。(4)劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。(5)估計區段地價。(5-1)提交地價評議委員會評議(這個是法規未規定到的，但實際上到這邊是要先送地價評議委員會評議的，大家參照《平權條例》第15條規定就知道)。(6)計算宗地單位地價。
2.大家看完上面的程序，應該還是一頭霧水吧，以下讓J先生娓娓道來：
(1)基本上，規定地價是每年都要做的，因為土地增值稅的稅基-公告現值，依照《平權條例》第46條是每年1月1日公告，地價稅的稅基-公告地價，則是每兩年要重新規定，所以假設108年政府除了要公告現值外，也剛好遇到要公告地價，政府108年的規定地價程序就會分別估計這兩個部分，所以108年1月1日的公告現值，公務員就必須要在107年的時候依照上面的法定程序，去蒐集買賣實例(以此為主，蒐集的時間範圍則是106.9.1-107.9.1)，如果沒有就看有沒有收益實例(時間範圍內的租賃)，蒐集買賣實例後，公務員會看買賣實例的狀況(有無建物、或急著要賣地等等)，去計算土地的「正常單價」。
Lyan律搖地政：土地正常單價跟大家常聽到的市價是不同的，土地正常單價其實是指一塊土地依照客觀條件考量下所可以獲得的正常利潤，與市價通常摻雜了出售者的種種主觀因素不同。另外，地政機關是採「區段價法」，就是為了快速估計各筆土地的公告地價，在一定程度上不去考量各宗土地的個別條件去作估價，而是只把條件相近的土地放到同一個圈圈，以圈圈為基準去估價，這樣才能在法律規定的時間內完成，以利各地方政府的稅收作業。
(2)接著則要作地價區段的劃分，大家可想像一下，幾塊性質相近、地理位置鄰近而且地價相近(如107年估完的地價)的土地，公務員會把它劃成圈圈，就叫「地價區段」，所以同一個圈圈內的好幾筆土地，會是同一地價區段(大家可看《地價調查估計》第18條第1項的規定)。
(3)再來公務員就會去看這個地價區段是有沒有買賣實例的，如果有就依照前面把數個買賣實例估計出來的土地正常單價，調整至估價基準日(這個意義在於前賣蒐集的買賣實例是有時間落差的，因為是今年要用的，所以要調整到今年9月1日)，並依照大小排列，取其中位數，就會成為各個地價區段的「區段地價」。所以大家就可以知道這一個圈圈裏面的土地，都會是一個「區段地價」。
但是如果沒有買賣實例，公務員就必須依照《地價調查估計》第21條第1項第2款規定，去找「適當或鄰近」地區選兩個已經有區段地價的圈圈(地價區段)，作為一個基準(基準地價區段)，考量要估計的地價區段(這時就會被稱為目標地價區段)與基準地價區段的價格形成因素相近程度(白話講就是我們兩個是不是可以蓋一樣高阿、是不是使用方式也很像阿等等)，去修正並估計目標地價區段的「區段地價」。
(4)區段地價，在實務上我們又稱「一般正常交易價格」(可以理解成是法律概念上的市價)，接著公務員會把它提交地價評議委員會去審議，但公務員提出的是把這個一般正常交易價格，取一定比例，得出「擬評公告現值區段地價」，這個比例依照現時地政主管機關的土地政策是採至少九成，也就是希望盡量接近(法律上)「市價」，以矯正現時台灣土地稅過低所造成的市場歪風。那如果地評會委員認為合理，就會通過，這時可以稱作是「公告現值區段地價」，接著地政機關在依法公告，這時就叫做各位常聽到的「公告現值」了。
(4)再來公告地價的部分，公務員是把前面提到的公告現值取一定比例，作為「擬評公告地價區段地價」並提給地評會評議，這個比例多寡，內政部函有提了一個實務所採用的評定原則，要求要考量：參考當年土地現值表、前次公告地價、地方財政需要、社會經濟狀況及民眾地價稅負擔能力等因素辦理評定。所以地評會如果認為合理，通過並經地政機關依法公告，就是各位常聽到的「公告地價」了。
二、那我們的淋董事長在混怒甚麼呢?
(一)淋董混怒的說，為什麼亂把我的4筆狀況不同的土地劃為同一個地價區段?這裡涉及到地政機關依照《地價調查估計》第18條第1項的專業判斷，但林董是片斷的以為地政機關是看到他買的土地價格明顯高於旁邊的土地，就把它劃為同一個，但其實地政機關是依照4筆土地的容積率、臨路條件、房屋建築現況等等阿都優於毗鄰地價區段，所以才會把另外劃成同一地價區段。
(二)為什麼沒有好好蒐集買賣跟收益實例，先亂劃土地變成同一個地價區段，接著才說土地是屬於無買賣實例的地價區段，地政機關根本就是亂來。
但真的是這樣嗎?其實法規已經規定地政機關要先找買賣實例，如果沒有才能找收益實例。(請看《地價調查估計》第4條第1項)，另外，實價登錄是不等於我們這邊講的買賣實例哦。
(三)再來淋董認為為什麼我的土地旁邊就有條件相近的土地阿，為什麼去找離我土地很遠的地方，找兩個甚麼基準地價區段來估呢? 而且應該只能找毗鄰的啊!?
大家發現了甚麼嗎?首先，淋董(其實是他找的律師)是不懂地政機關是採區段價法，所以其實不能拿個別土地來直接作比較，而是應該以估價的觀點來看地政機關選的基準地價區段在法規所要求考量的價格形成因素來判斷是否合理。這些價格形成因素其實就是要看《地價調查估計》第9條所提到的各種「區域因素」，而非淋董自己以為的個別因素。再來，法規是講於「應於適當或鄰近」，而非僅限於「鄰近」，法規文字是用「或」，其實意味著重點是在價格形成因素，而非「距離」。
(四)地政機關就是因為這些錯誤，才讓我的土地地價稅大漲，根本是針對我。
其實淋董因為欠缺對公告地價形成過程的知識與認知，所以大多都是用結果反推的，並利用一大堆無關的資訊，或自行拆解數字來打混淆視聽，所以有諸多令人啼笑皆非的理由，J先生這邊就不贅述了。
三、我們簡單介紹了土地稅的形成過程，這邊還是要講一下，其實地價稅並沒有大漲，過去其實地價稅或土增稅是嚴重偏低的，所以財團養地或炒地造成房地產市場長期處於不正常的狀態，是近年國家亟欲導正的現象，所以這些大財團大地主是以前稅繳太少了，導致地價開始接近「應然」事實狀況時，就開始情緒失控了XD
以上，簡單說明(明明講了一大堆)供各位參考囉!!! 有問題歡迎詢問!
108.9.8 Lyan律筆
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